Người nước ngoài có được mua nhà ở Việt Nam không? Điều kiện và Quy định cụ thể như thế nào?

Người nước ngoài có được mua nhà ở Việt Nam không? Những điều kiện & Các bước hướng dẫn cụ thể từ 2026

Người nước ngoài có được mua nhà ở Việt Nam không? Những điều kiện & Các bước hướng dẫn cụ thể từ 2026

Người nước ngoài có được mua nhà ở Việt Nam không? Câu trả lời là CÓ, nhưng hành trình này đi kèm những quy định pháp lý nghiêm ngặt.

Bài viết này do Đội ngũ chuyên gia của Nhà Đất Bến Thành tổng hợp, cung cấp cho bạn cẩm nang toàn diện nhất năm 2026: từ việc xác minh 4 điều kiện bắt buộc về visa, loại hình nhà và hạn mức sở hữu, đến lộ trình chi tiết 5 bước từ tìm kiếm, đàm phán, công chứng đến nhận Sổ hồng.

Người nước ngoài có được mua nhà ở Việt Nam không?

Câu trả lời là: Có, người nước ngoài hoàn toàn được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định hiện hành. Để bắt đầu, điều quan trọng cần biết là Luật Nhà ở 2023 đã chính thức cho phép tổ chức và cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở. Đây là một trong những bước tiến bộ nhất trong lịch sử pháp luật bất động sản Việt Nam.

Việc này không chỉ phản ánh cam kết hội nhập quốc tế mà còn tạo điều kiện tối đa để thu hút dòng vốn ngoại, cải thiện môi trường đầu tư cho các nhà đầu tư quốc tế muốn gắn bó lâu dài tại Việt Nam.

Những Ai được phép mua nhà ở Việt Nam?

Theo Luật Nhà ở 2023, có 3 nhóm đối tượng nước ngoài chính được phép sở hữu nhà ở:

Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh: Bao gồm những người có hộ chiếu còn giá trị, được cấp visa hoặc miễn visa. Họ được mua nhà ở thương mại (chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ trong dự án) khi có tư cách lưu trú hợp pháp.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều): Đây là nhóm có đặc quyền lớn nhất. Việt kiều được hưởng quyền lợi tương tự công dân trong nước, không bị hạn chế về số lượng hay tỷ lệ sở hữu nếu có hộ chiếu Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận gốc Việt.

Tổ chức nước ngoài hoạt động tại Việt Nam: Các doanh nghiệp vốn FDI, chi nhánh, văn phòng đại diện hoặc quỹ đầu tư có giấy chứng nhận đầu tư hợp lệ.

Những loại nhà ở nào người nước ngoài có thể mua tại Việt Nam?

Pháp luật Việt Nam quy định rất rõ ràng về "giỏ hàng" dành cho người nước ngoài:

Căn hộ chung cư: Được mua tối đa 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà.

Nhà ở riêng lẻ (Biệt thự, liền kề): Chỉ được mua trong các dự án nhà ở thương mại. Giới hạn không quá 250 căn trên một đơn vị hành chính cấp phường.

Khu vực cấm: Hoàn toàn không được mua nhà tại các khu vực cần đảm bảo quốc phòng, an ninh theo danh mục của Chính phủ.

4 Điều kiện bắt buộc người nước ngoài phải đáp ứng để mua nhà ở Việt Nam từ 2026

Để giao dịch thành công trong năm 2026, bạn phải thỏa mãn đồng thời 4 "tấm thẻ thông hành" sau:

Điều kiện 1: Có thị thực (Visa) hợp lệ

Bạn phải sở hữu một trong các loại giấy tờ còn hạn khi giao dịch: Visa du lịch, công tác, lao động hoặc đầu tư.

Thẻ tạm trú (TRC) hoặc Thẻ thường trú.

Lưu ý: Nếu chỉ nhập cảnh diện miễn thị thực ngắn hạn (15-30 ngày), bạn nên chuyển đổi sang loại visa dài hạn hơn để đảm bảo tiến độ thủ tục.

Điều kiện 2: Không thuộc diện bị hạn chế

Không phải nhân viên ngoại giao, lãnh sự hoặc các tổ chức quốc tế đang hưởng quyền ưu đãi miễn trừ.

Không thuộc diện bị cấm nhập cảnh vào Việt Nam.

Điều kiện 3: Đúng loại hình và hạn mức sở hữu

Chỉ mua trong dự án nhà ở thương mại được phê duyệt.

Tuân thủ "hạn ngạch" 30% (chung cư) và 250 căn (nhà riêng lẻ/phường).

Điều kiện 4: Giao dịch qua hợp đồng và công chứng

Hợp đồng bằng tiếng Việt: Đây là văn bản có giá trị pháp lý cao nhất (có thể kèm bản dịch).

Công chứng bắt buộc: Mọi giao dịch phải được thực hiện tại Văn phòng công chứng để xác lập tính hợp pháp.

Hướng dẫn 5 bước cụ thể để sở hữu nhà dành cho Người nước ngoài tại Việt Nam, đặc biệt tại khu vực TP.HCM cần biết khi giao dịch:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và tài chính

Hồ sơ: Hộ chiếu gốc, Visa/Thẻ tạm trú, giấy tờ tình trạng hôn nhân.

Tài chính: Sao kê ngân hàng, chứng minh nguồn tiền hợp pháp để phục vụ việc chuyển tiền quốc tế sau này.

Bước 2: Tìm kiếm và thẩm định Bất động sản

Hãy kiểm tra "hạn ngạch" (Foreign Quota) của dự án.

Nên ưu tiên làm việc với các đơn vị môi giới chuyên nghiệp hoặc chủ đầu tư uy tín để kiểm tra Giấy phép xây dựng và phê duyệt 1/500.

Bước 3: Đàm phán và Đặt cọc

Ký hợp đồng cọc (thường 5-10%).

Lưu ý quan trọng: Cần có điều khoản hoàn trả cọc nếu người mua không đáp ứng được điều kiện pháp lý khách quan (ví dụ: dự án đã hết hạn mức cho người nước ngoài).

Bước 4: Ký hợp đồng mua bán và Công chứng

Các bên có mặt trực tiếp tại Văn phòng công chứng.

Sau khi ký kết và đóng dấu, bạn thực hiện thanh toán phần lớn giá trị hợp đồng qua ngân hàng để có chứng từ rõ ràng.

Bước 5: Đăng ký biến động và Nhận Sổ hồng

Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ thuế (Lệ phí trước bạ 0,5%), bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng) sau 15-30 ngày làm việc.

So sánh quyền lợi: Người nước ngoài với Công dân Việt Nam

Trường hợp đặc biệt: Việt kiều hoặc người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam sẽ được hưởng quyền sở hữu ổn định, lâu dài như người bản địa.

Lưu ý về Thuế và Rủi ro pháp lý Dành cho Người nước ngoài và Việt Kiều khi giao dịch nhà ở tại Việt Nam:

Các loại thuế phí chính:

Thuế thu nhập cá nhân: 2% trên giá chuyển nhượng (thường bên bán nộp).

Lệ phí trước bạ: 0,5% (người mua nộp).

Phí công chứng & dịch vụ: Tính theo biểu phí quy định.

Rủi ro cần tránh:

Mua nhầm dự án không được phép bán cho người nước ngoài.

Dự án chưa đủ điều kiện pháp lý (chưa có giấy phép bán hàng).

Hợp đồng thiếu chặt chẽ về quyền lợi khi tranh chấp.

Kết luận

Nếu quý vị đang có ý định sở hữu nhà tại Việt Nam từ năm 2026 thì đây là một trong những kiến thức, thông tin hữu ích giúp bạn nắm vững quy tắc. Đừng bao giờ bỏ qua bước tham vấn ý kiến từ các chuyên gia pháp lý và đơn vị môi giới uy tín, am hiểu thị trường để có được những thông tin tốt nhất.

Bạn đang tìm kiếm một dự án đủ điều kiện sở hữu cho người nước ngoài tại TP.HCM?

👉 Hãy liên hệ ngay với Đội ngũ của Nhà Đất Bến Thành để được tư vấn lộ trình đầu tư an toàn và kiểm tra pháp lý dự án miễn phí!