TOD là gì? Quy hoạch TOD Metro TP.HCM mới nhất...

TOD là gì? Quy hoạch TOD Metro TP.HCM - Toàn bộ thông tin quy hoạch và khung pháp lý mới nhất năm 2026

TOD TP.HCM là gì? Toàn bộ thông tin quy hoạch và khung pháp lý mới nhất năm 2026

Cập nhật ngày 14/08/2026

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng – TOD đang trở thành một trong những chiến lược quan trọng để TP.HCM tái cấu trúc không gian đô thị, mở rộng mạng lưới Metro, giảm ùn tắc giao thông và khai thác hiệu quả quỹ đất quanh nhà ga.

Từ Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên, Metro số 2 Bến Thành – Tham Lương đến các tuyến đường sắt đô thị tương lai, TOD có thể tạo ra những trung tâm đô thị mới, nơi người dân có thể sinh sống, làm việc, mua sắm và tiếp cận các dịch vụ công cộng trong khoảng cách đi bộ đến nhà ga.

Tuy nhiên, TOD cũng đặt ra nhiều vấn đề được người dân và nhà đầu tư đặc biệt quan tâm:

• Nhà đất nằm gần ga Metro có đương nhiên thuộc quy hoạch TOD không?

• Phạm vi TOD được xác định trong bán kính bao nhiêu mét?

• Đất nằm trong khu vực TOD có bị thu hồi hay không?

• Người dân được bồi thường và tái định cư như thế nào?

• Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất quanh nhà ga có được tăng lên?

• Giá trị đất tăng thêm sẽ được khai thác để đầu tư Metro ra sao?

Bài viết này giúp người đọc hiểu đầy đủ bản chất của TOD, khung pháp lý hiện hành và định hướng triển khai TOD tại TP.HCM trong giai đoạn mới.

TOD là gì?

TOD là viết tắt của cụm từ tiếng Anh Transit-Oriented Development, được hiểu là phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng.

Theo Nghị quyết 188/2025/QH15, TOD là giải pháp quy hoạch, đầu tư cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị, lấy điểm kết nối giao thông đường sắt đô thị làm nơi tập trung dân cư, hoạt động kinh doanh, thương mại và văn phòng trong khoảng cách đi bộ đến phương tiện giao thông công cộng.

Mục tiêu của TOD là:

• Nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

• Nâng cao hiệu quả sử dụng công trình công cộng.

• Cải thiện sức khỏe cộng đồng.

• Giảm sử dụng phương tiện giao thông cơ giới cá nhân.

• Giảm phát thải và ô nhiễm môi trường.

• Kết hợp phát triển đô thị với bảo tồn giá trị văn hóa, lịch sử.

Như vậy, TOD không đơn thuần là xây dựng nhiều chung cư hoặc trung tâm thương mại quanh ga Metro. Đây là mô hình phát triển đồng bộ giữa giao thông, nhà ở, việc làm, thương mại, dịch vụ công cộng và không gian đô thị.

Một khu đô thị TOD hoàn chỉnh gồm những gì?

Một khu vực chỉ thật sự phát triển đúng mô hình TOD khi đáp ứng đồng thời nhiều yếu tố.

1. Giao thông công cộng giữ vai trò trung tâm

Nhà ga Metro, depot hoặc đầu mối trung chuyển phải trở thành hạt nhân tổ chức không gian đô thị.

Từ nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại đến trường học, bệnh viện và công viên đều phải được bố trí theo hướng giúp người dân dễ dàng tiếp cận hệ thống giao thông công cộng.

2. Mật độ xây dựng phù hợp quanh nhà ga

Khu vực sát nhà ga thường được tổ chức với mật độ dân cư, việc làm và dịch vụ cao hơn. Mật độ có thể giảm dần khi chuyển tiếp sang các khu dân cư hiện hữu.

Việc tăng mật độ phải đi cùng khả năng đáp ứng của hệ thống giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, trường học, y tế và không gian công cộng.

3. Phát triển nhiều chức năng trong cùng khu vực

TOD ưu tiên mô hình sử dụng đất hỗn hợp, bao gồm:

• Nhà ở.

• Văn phòng.

• Thương mại và dịch vụ.

• Trường học và cơ sở y tế.

• Không gian văn hóa, thể thao.

• Công viên và không gian công cộng.

• Nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và tái định cư.

Mục tiêu là rút ngắn khoảng cách di chuyển hằng ngày, giúp người dân có thể sinh sống, làm việc và sử dụng dịch vụ trong cùng một khu vực.

4. Ưu tiên người đi bộ và xe đạp

Một khu vực nằm gần ga nhưng người dân phải băng qua đường lớn nguy hiểm, đi vòng xa hoặc thiếu vỉa hè thì chưa thể được xem là TOD hiệu quả.

TOD cần có:

• Vỉa hè liên tục và đủ rộng.

• Lối sang đường an toàn.

• Đường dành cho xe đạp.

• Không gian có cây xanh và mái che.

• Lối tiếp cận dành cho người lớn tuổi và người khuyết tật.

• Kết nối thuận tiện từ khu dân cư đến cửa ga.

5. Kết nối Metro với các phương tiện khác

Metro cần được kết nối với xe buýt, taxi, xe đạp công cộng, bãi đỗ xe và các tuyến giao thông đi bộ.

Đây chính là giải pháp cho bài toán “kết nối đầu tiên và cuối cùng” – quãng đường từ nơi ở đến nhà ga và từ nhà ga đến điểm đến cuối cùng.

6. Khai thác giá trị đất để tái đầu tư giao thông

Khi Metro được đầu tư, khả năng tiếp cận của khu vực tăng lên và giá trị đất có thể tăng theo. TOD cho phép Nhà nước thu lại một phần giá trị tăng thêm này để đầu tư cho:

• Đường sắt đô thị.

• Xe buýt và giao thông công cộng.

• Đường kết nối nhà ga.

• Hạ tầng kỹ thuật.

• Không gian đi bộ và xe đạp.

• Công trình xã hội, nhà ở xã hội và tái định cư.

Vì sao TP.HCM cần phát triển TOD?

TP.HCM đang phải giải quyết đồng thời nhiều áp lực:

• Dân số và nhu cầu đi lại tiếp tục gia tăng.

• Ùn tắc giao thông tại khu vực trung tâm và các cửa ngõ.

• Tỷ lệ sử dụng phương tiện cá nhân còn lớn.

• Chi phí đầu tư Metro rất cao.

• Quỹ đất công ngày càng hạn chế.

• Nhiều khu vực phát triển thiếu đồng bộ giữa nhà ở và hạ tầng.

• Không gian dành cho người đi bộ, xe đạp và giao thông công cộng còn thiếu.

Nếu chỉ xây dựng tuyến Metro mà không tổ chức lại không gian đô thị quanh ga, hiệu quả khai thác hành khách và giá trị kinh tế của tuyến sẽ bị hạn chế.

TOD giúp TP.HCM giải quyết đồng thời ba bài toán:

Thứ nhất, bài toán giao thông: tăng số người sử dụng Metro và giảm sự phụ thuộc vào xe máy, ô tô cá nhân.

Thứ hai, bài toán đô thị: hình thành các trung tâm mới và giảm áp lực lên khu vực lõi trung tâm.

Thứ ba, bài toán tài chính: khai thác quỹ đất và giá trị đất tăng thêm để tạo nguồn lực đầu tư mạng lưới đường sắt đô thị.

Khung pháp lý quan trọng về TOD TP.HCM

Nghị quyết 98/2023/QH15

Nghị quyết 98/2023/QH15 là một trong những cơ sở pháp lý đầu tiên cho phép TP.HCM triển khai cơ chế TOD tại vùng phụ cận nhà ga Metro và nút giao Vành đai 3.

Thành phố được sử dụng ngân sách địa phương để thực hiện dự án đầu tư công độc lập về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, qua đó:

• Thu hồi đất.

• Chỉnh trang và phát triển đô thị.

• Tạo quỹ đất để đấu giá.

• Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

• Khai thác nguồn lực đất đai phục vụ phát triển hạ tầng.

Nghị quyết 188/2025/QH15

Nghị quyết 188 thiết lập cơ chế đặc thù để Hà Nội và TP.HCM đẩy nhanh phát triển mạng lưới đường sắt đô thị.

Đối với TOD, nghị quyết trao cho TP.HCM một số thẩm quyền đáng chú ý:

• Lập và phê duyệt quy hoạch khu vực TOD.

• Xác định vị trí, ranh giới và diện tích đất cần thu hồi.

• Điều chỉnh chức năng sử dụng đất trong khu TOD.

• Quyết định một số chỉ tiêu quy hoạch khác với quy chuẩn thông thường, với điều kiện hệ thống hạ tầng phải đáp ứng.

• Chuyển chỉ tiêu sử dụng đất giữa các dự án trong cùng khu TOD.

• Tách công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thành dự án độc lập.

• Thu và sử dụng 100% một số khoản thu phát sinh từ TOD để tái đầu tư giao thông công cộng.

Các khoản thu có thể bao gồm:

• Tiền thu từ phần diện tích sàn xây dựng tăng thêm.

• Tiền thu từ giá trị đất tăng thêm.

• Phí cải thiện hạ tầng.

Đây là nền tảng để TP.HCM từng bước áp dụng cơ chế “khai thác giá trị tăng thêm từ đất” nhằm hỗ trợ đầu tư và vận hành hệ thống Metro.

Nghị quyết 21/2026/NQ-HĐND TP.HCM

Nghị quyết 21/2026/NQ-HĐND có hiệu lực từ ngày 19/06/2026, là văn bản địa phương quan trọng điều chỉnh việc lập quy hoạch khu vực TOD tại TP.HCM trong giai đoạn hiện nay.

Theo nghị quyết, phạm vi nghiên cứu TOD có thể bao gồm nhà ga, depot và khu vực trong khoảng cách đến 1.000 mét tính từ tâm quy ước.

Ranh giới cụ thể không nhất thiết là một vòng tròn tuyệt đối. Thành phố có thể xác định lại ranh theo:

• Tuyến đường.

• Sông, kênh và rạch.

• Địa giới hành chính.

• Ranh ô phố.

• Công trình hiện hữu.

• Điều kiện tự nhiên và hạ tầng thực tế.

Một số chỉ tiêu quy hoạch trong khu TOD có thể được điều chỉnh:

• Hệ số sử dụng đất gộp tại khu hỗn hợp, thương mại hoặc nhà ở có thể lên đến 1,5 lần tiêu chuẩn thông thường.

• Chỉ tiêu đất hạ tầng xã hội có thể được điều chỉnh trong giới hạn cho phép.

• Chỉ tiêu chỗ đỗ xe có thể giảm để khuyến khích sử dụng giao thông công cộng.

• Khoảng lùi và một số yêu cầu kiến trúc có thể được nghiên cứu khác với quy định thông thường.

• Chỉ tiêu có thể được cân đối giữa các dự án hoặc các khu TOD trên cùng tuyến.

Tuy nhiên, các mức điều chỉnh này không tự động áp dụng cho mọi thửa đất trong bán kính 1.000 mét. Chỉ tiêu cụ thể còn phụ thuộc đồ án quy hoạch được phê duyệt, khả năng đáp ứng hạ tầng và dự án đầu tư tại từng vị trí.

TP.HCM hiện có bao nhiêu khu vực TOD?

Năm 2024, UBND TP.HCM ban hành Quyết định 4836/QĐ-UBND về kế hoạch triển khai 11 khu vực TOD dọc Metro số 1, Metro số 2 và Vành đai 3.

Cần lưu ý rằng 11 khu vực này không phải đều thuộc hai tuyến Metro.

Cơ cấu danh mục gồm:

• Một khu vực gắn với Metro số 1.

• Ba khu vực gắn với Metro số 2.

• Sáu khu vực gắn với Vành đai 3.

• Một khu vực đầu mối Tân Kiên, liên quan Metro số 3 kéo dài và đường sắt TP.HCM – Cần Thơ.

Một số khu vực đáng chú ý gồm:

• Khu vực quanh ga Phước Long của Metro số 1.

• Khu C30.

• Ô phố I/82a.

• Trung tâm Triển lãm và Thể dục thể thao Tân Bình.

• Khu Nông trường Dừa.

• Khu đất Nhatico.

• Các khu vực Tân Hiệp, Xuân Thới Thượng và Xuân Thới Sơn.

• Khu vực đầu mối Tân Kiên.

Quyết định 4836 là kế hoạch tổ chức thực hiện. Việc một khu vực được đưa vào danh mục không đồng nghĩa toàn bộ đất trong khu vực đó đã có quyết định thu hồi.

Quyết định 4836/QĐ-UBND và kế hoạch 11 khu vực TOD

Năm khu TOD gần 940 ha dọc Metro số 2

Bên cạnh danh mục 11 khu vực, năm 2026 TP.HCM phê duyệt ranh quy hoạch năm khu vực TOD dọc Metro số 2 Bến Thành – Tham Lương, tổng diện tích gần 940 ha.

Năm vùng quy hoạch gồm:

1. Khu Bến Thành – Tao Đàn, khoảng 188,6 ha.

2. Khu Dân Chủ – Hòa Hưng – Lê Thị Riêng – Phạm Văn Hai – Bảy Hiền, khoảng 265 ha.

3. Khu Nguyễn Hồng Đào, khoảng 43,8 ha.

4. Khu Bà Quẹo – Phạm Văn Bạch – Tây Thạnh, khoảng 149 ha.

5. Khu ga và depot Tham Lương, khoảng 292,8 ha.

Đây là phạm vi quy hoạch đô thị trên toàn hành lang tuyến, rộng hơn ba địa điểm Metro số 2 trong danh mục 11 khu vực TOD năm 2024.

Ranh giới từng khu còn có thể tiếp tục được chuẩn hóa khi lập quy hoạch chi tiết, xác định ô phố, dự án đầu tư và phạm vi đất cần sử dụng.

Thông tin phê duyệt năm khu TOD Metro số 2

Đất nằm trong bán kính 1.000 mét quanh ga có bị thu hồi không?

Câu trả lời là: không phải mọi thửa đất nằm trong bán kính 1.000 mét quanh ga Metro đều bị thu hồi.

Cần phân biệt bốn khái niệm:

Phạm vi nghiên cứu TOD

Đây là phạm vi được cơ quan chức năng khảo sát để xem xét tổ chức không gian, giao thông, dân số, chức năng sử dụng đất và hạ tầng.

Ranh quy hoạch TOD

Đây là ranh giới được xác định trong đồ án quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Ranh dự án

Trong một khu TOD có thể có nhiều dự án khác nhau. Mỗi dự án có phạm vi sử dụng đất riêng.

Ranh thu hồi đất

Đây là phần diện tích Nhà nước xác định cần thu hồi để thực hiện một dự án cụ thể theo đúng căn cứ, điều kiện và trình tự pháp luật.

Vì vậy, việc bất động sản nằm gần ga hoặc nằm trong khu vực nghiên cứu TOD chưa đủ để kết luận sẽ bị thu hồi.

Người sử dụng đất cần kiểm tra:

• Đồ án quy hoạch TOD đã được phê duyệt hay chưa.

• Chức năng quy hoạch của thửa đất.

• Ranh dự án cụ thể.

• Kế hoạch và danh mục thu hồi đất.

• Thông báo thu hồi gửi đến người sử dụng đất.

• Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

• Quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.

TOD có làm bất động sản quanh Metro tăng giá?

Metro và TOD có thể cải thiện khả năng tiếp cận, gia tăng hoạt động kinh doanh và tạo thêm nhu cầu nhà ở, văn phòng, thương mại quanh nhà ga. Đây là những yếu tố có khả năng tác động tích cực đến giá trị bất động sản.

Tuy nhiên, không phải bất động sản nào gần Metro cũng có giá trị tăng giống nhau.

Giá trị thực tế còn phụ thuộc:

• Khoảng cách đi bộ thật sự đến cửa ga.

• Chất lượng vỉa hè và đường kết nối.

• Chức năng sử dụng đất được duyệt.

• Khả năng xây dựng và hệ số sử dụng đất.

• Hình dạng, diện tích và pháp lý thửa đất.

• Khả năng tiếp cận bằng ô tô.

• Mức độ ảnh hưởng bởi thi công.

• Nguy cơ thu hồi toàn bộ hoặc một phần.

• Chất lượng môi trường sống.

• Tiến độ thực tế của Metro và dự án TOD.

Do đó, người mua và nhà đầu tư không nên chỉ dựa vào thông tin “cách ga vài trăm mét” để quyết định giao dịch.

Cơ hội và thách thức khi phát triển TOD tại TP.HCM

Cơ hội

TOD có thể tạo ra nhiều giá trị mới cho thành phố:

• Hình thành các trung tâm đô thị đa chức năng.

• Nâng cao hiệu quả đầu tư Metro.

• Tạo thêm nguồn thu cho ngân sách.

• Khai thác hiệu quả đất công và đất sử dụng kém hiệu quả.

• Phát triển nhà ở, thương mại và văn phòng quanh ga.

• Cải thiện không gian đi bộ và chất lượng sống.

• Thu hút đầu tư tư nhân vào hạ tầng và phát triển đô thị.

• Thúc đẩy thị trường quản lý, khai thác và tái cấu trúc tài sản.

Thách thức

Quá trình triển khai cũng phải giải quyết nhiều vấn đề:

• Chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng lớn.

• Quyền lợi của người dân trong vùng dự án.

• Nguy cơ đầu cơ đất theo tin đồn.

• Áp lực lên trường học, bệnh viện và hạ tầng kỹ thuật.

• Nguy cơ tăng mật độ nhưng thiếu không gian công cộng.

• Khả năng người thu nhập thấp bị đẩy ra xa khu vực nhà ga.

• Yêu cầu minh bạch khi xác định giá đất và giá trị tăng thêm.

• Sự phối hợp giữa quy hoạch, đầu tư Metro và phát triển dự án bất động sản.

TOD chỉ thành công khi giá trị tạo ra được phân bổ hợp lý giữa Nhà nước, người dân, nhà đầu tư và cộng đồng.

Người dân nên làm gì khi nhà đất nằm gần khu TOD?

Nếu đang sở hữu hoặc dự định giao dịch bất động sản quanh ga Metro, người dân nên thực hiện các bước sau:

1. Xác định chính xác số tờ, số thửa và vị trí bất động sản.

2. Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị hiện hành.

3. Kiểm tra bất động sản có nằm trong ranh TOD được duyệt hay chỉ nằm trong phạm vi nghiên cứu.

4. Kiểm tra chức năng quy hoạch mới của thửa đất.

5. Kiểm tra ranh dự án và danh mục thu hồi đất.

6. Tìm hiểu các thông báo chính thức của UBND, cơ quan quy hoạch và đơn vị quản lý Metro.

7. Đánh giá ảnh hưởng của hành lang kỹ thuật, lối lên xuống ga và công trình ngầm.

8. Không đặt cọc chỉ dựa trên bản đồ môi giới hoặc thông tin chưa được kiểm chứng.

9. Định giá tài sản dựa trên pháp lý, khả năng khai thác và dòng tiền thực tế.

10. Thực hiện thẩm định pháp lý độc lập trước khi mua bán hoặc đầu tư.

Kết luận

TOD là cơ hội để TP.HCM chuyển từ mô hình đô thị phụ thuộc nhiều vào phương tiện cá nhân sang mô hình đô thị đa trung tâm, kết nối bằng Metro và giao thông công cộng.

Đối với thị trường bất động sản, TOD có thể tạo ra những khu vực phát triển mới, cải thiện khả năng khai thác tài sản và gia tăng giá trị đất. Song song với cơ hội là các vấn đề quan trọng về điều chỉnh quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư và nghĩa vụ tài chính từ giá trị đất tăng thêm.

Điều quan trọng nhất là phải phân biệt rõ:

• Gần ga Metro không đồng nghĩa thuộc ranh TOD.

• Thuộc ranh TOD không đồng nghĩa toàn bộ đất bị thu hồi.

• Được nghiên cứu tăng chỉ tiêu quy hoạch không đồng nghĩa từng thửa đất đương nhiên được tăng hệ số sử dụng đất.

• Giá đất có tiềm năng tăng không đồng nghĩa mọi bất động sản quanh ga đều là cơ hội đầu tư tốt.

Trước khi giao dịch, đầu tư hoặc xây dựng phương án khai thác tài sản trong khu vực TOD, chủ sở hữu nên kiểm tra đầy đủ quy hoạch, ranh dự án, pháp lý thửa đất và khả năng khai thác thực tế.

Nhà Đất Bến Thành sẽ tiếp tục cập nhật các khu vực TOD, quy hoạch Metro, chính sách thu hồi đất, bồi thường và cơ hội khai thác tài sản tại TP.HCM, giúp khách hàng đưa ra quyết định dựa trên thông tin chính thống và hồ sơ pháp lý rõ ràng.

Câu hỏi thường gặp về TOD TP.HCM

TOD TP.HCM là gì?

TOD TP.HCM là mô hình cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị lấy nhà ga Metro hoặc đầu mối giao thông công cộng làm trung tâm, ưu tiên đi bộ, giao thông công cộng và sử dụng đất hỗn hợp.

Phạm vi TOD quanh ga Metro là bao nhiêu?

Theo khung hiện hành của TP.HCM, phạm vi nghiên cứu có thể đến 1.000 mét tính từ tâm quy ước của ga hoặc depot. Ranh giới chính thức còn phụ thuộc điều kiện tự nhiên, đường giao thông, ô phố và đồ án quy hoạch được duyệt.

TP.HCM có bao nhiêu khu vực TOD?

Kế hoạch năm 2024 xác định 11 khu vực dọc Metro số 1, Metro số 2 và Vành đai 3. Năm 2026, Thành phố phê duyệt thêm phạm vi quy hoạch năm khu TOD dọc Metro số 2 với tổng diện tích gần 940 ha. Đây là hai lớp kế hoạch và quy hoạch khác nhau.

Đất nằm trong TOD có bị thu hồi không?

Không phải toàn bộ đất trong khu TOD đều bị thu hồi. Việc thu hồi chỉ được thực hiện khi có dự án, ranh thu hồi, căn cứ pháp lý, thông báo và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Bất động sản gần Metro có nên đầu tư không?

Cần đánh giá cụ thể từng tài sản dựa trên pháp lý, quy hoạch, khoảng cách tiếp cận ga, khả năng xây dựng, dòng tiền và nguy cơ bị ảnh hưởng bởi dự án. Không nên quyết định chỉ dựa trên quảng cáo “gần Metro” hoặc kỳ vọng tăng giá.

Nguồn: Tiến An Broker tổng hợp