Cách tính thuế cho thuê nhà từ ngày 01/01/2026. Thu nhập bao nhiêu thì phải nộp thuế? Hướng dẫn cách tính chi tiết Thuế TNCN và VAT...

Chào bạn, tiếp nối chuỗi bài viết chuyên sâu về Thuế năm 2026, Nhà Đất Bến Thành sẽ cùng bạn tìm hiểu về một mảng thu nhập rất phổ biến nhưng cũng dễ gây nhầm lẫn: Cho thuê tài sản (đặc biệt là cho thuê nhà).

Bước sang năm 2026, cùng với việc cải cách Luật Thuế TNCN, biểu thuế lũy tiến cho tiền lương đã rút gọn xuống còn 5 bậc. Tuy nhiên, đối với thu nhập từ cho thuê nhà, bạn cần lưu ý rằng đây là khoản thu nhập từ kinh doanh nên có phương pháp tính riêng biệt.

Dưới đây là bài viết được Đội ngũ Chuyên gia của Nhà Đất Bến Thành tổng hợp, hướng dẫn chi tiết được cập nhật theo tinh thần cải cách thuế mới nhất.

CÁCH TÍNH THUẾ TNCN VÀ VAT TỪ CHO THUÊ NHÀ NĂM 2026: NHỮNG THAY ĐỔI CỐT LÕI

Nếu bạn đang có nhà cho thuê, làm văn phòng hoặc kinh doanh homestay, việc nắm rõ quy định thuế mới từ ngày 01/01/2026 sẽ giúp bạn chủ động trong việc đàm phán giá thuê (bao gồm hay chưa bao gồm thuế) và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với ngân sách nhà nước.

1. Ngưỡng doanh thu phải nộp thuế TNCN năm 2026

Theo Khoản 1 và Khoản 4 Điều 7 Luật thuế Thu nhập cá nhân 2025 số 109/2025/QH15 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2026 thì:

Khoản 1 Điều 7. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

Khoản 4 Điều 7. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.

Do vậy, Cách tính Thuế TNCN từ hoạt động cho thuê nhà năm 2026 chỉ tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm x Thuế suất 5%

2. Ngưỡng doanh thu phải nộp thuế VAT năm 2026

Theo Khoản 25 Điều 5 Luật thuế Giá trị gia tăng số 149/2025/QH15 ngày 11/12/2025 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng năm 2025 (Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 90/2025/QH15) có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2026 thì: 

Khoản 25 Điều 5. Hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống; tài sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh, không phải là người nộp thuế giá trị gia tăng bán ra; hàng dự trữ quốc gia do cơ quan dự trữ quốc gia bán ra; các khoản thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí.”.

Do vậy, Cách tính Thuế VAT từ hoạt động cho thuê nhà năm 2026 dưới 500 triệu đồng sẽ được miễn thuế VAT, nếu doanh thu trong năm vượt 500 triệu đồng/năm x Thuế suất 5% (Đang chờ hướng dẫn của Cơ quan thuế).

(Lưu ý: Mức ngưỡng này có thể được nâng lên theo lộ trình để hỗ trợ người dân, phù hợp với diễn biến thực tế từng giai đoạn, bạn cần đối chiếu với tổng doanh thu thực tế trong năm dương lịch từ ngày 01/01 đến 31/12).

Theo các quy định mới nhất nhằm phù hợp với biến động chỉ số giá tiêu dùng (CPI), ngưỡng doanh thu để cá nhân cho thuê nhà phải nộp thuế đã có sự điều chỉnh (hoặc duy trì ở mức thực tế hơn).

• Doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống: MIỄN thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và thuế Thu nhập cá nhân (TNCN).

• Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: Được khấu trừ khoản thu nhập dưới 500 triệu đồng. Doanh thu tính thuế như sau:

Doanh thu tính Thuế Giá trị gia tăng (GTGT) với thuế suất là 5%

Doanh thu tính Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) với thuế suất là 5%.

2. Công thức tính thuế cho thuê nhà chuẩn xác

Khác với thu nhập từ tiền lương (áp dụng biểu thuế lũy tiến 5 bậc mới), thu nhập từ cho thuê nhà áp dụng phương pháp thuế khoán theo tỷ lệ trên doanh thu. Bạn không được trừ các chi phí như sửa chữa nhà, mua sắm nội thất, lãi vay ngân hàng... khi tính thuế.

Công thức tổng quát:

Số thuế phải nộp = Thuế GTGT + Thuế TNCN

Trong đó:

1. Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Thuế suất 5%

2. Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Thuế suất 5%

Doanh thu tính thuế VAT = Doanh thu trong năm x Thuế suất 5%

Doanh thu tính thuế TNCN = (Doanh thu trong năm - 500 triệu) x Thuế suất 5%

=> Kết luận:

Đối với thu nhập dưới 500 triệu/năm => Bạn sẽ được miễn thuế TNCN 5% và Thuế VAT 5%. Tổng cộng là 10%.

Đối với thu nhập trên 500 triệu/năm => Bạn sẽ được miễn thuế TNCN 5% với doanh thu dưới 500 triệu, tương đương 25 triệu/năm.

Thuế TNCN phải nộp = (Thu nhập vượt 500 triệu - 500 triệu) x Thuế suất 5%

Thuế VAT phải nộp = Thu nhập trong năm x Thuế suất 5% (Không được khấu trừ khoản doanh thu 500 triệu)

Giải thích các con số:

• Doanh thu tính thuế: Là tổng số tiền thuê bao gồm cả khoản tiền phạt, bồi thường mà bên thuê trả (nếu có) theo hợp đồng trong kỳ tính thuế.

• Tỷ lệ 5%: Đây là mức thuế suất cố định áp dụng cho hoạt động cho thuê tài sản theo quy định hiện hành và tiếp tục ổn định trong năm 2026.

3. Cập nhật: Sự khác biệt giữa Thuế cho thuê nhà và Thuế tiền lương (5 bậc)

Có một sự nhầm lẫn phổ biến mà nhiều chủ nhà gặp phải vào năm 2026: "Tại sao thuế tiền lương đã giảm xuống 5 bậc mà tôi vẫn phải nộp 10% cho thuê nhà?"

Chuyên gia làm rõ như sau:

• Thu nhập từ tiền lương, tiền công: Áp dụng Biểu thuế lũy tiến 5 bậc (5%, 10%, 20%, 30%, 35%. Áp dụng theo từng mức thu nhập và được giảm trừ gia cảnh.

Thuế suất tính Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) áp dụng từ ngày 01/01/2026

• Thu nhập từ kinh doanh (Cho thuê nhà): Áp dụng Thuế suất theo từng phần doanh thu. Tức là cứ phát sinh doanh thu trên ngưỡng 500 triệu/năm là nhân thẳng với tỷ lệ 5% TNCN và Thuế Giá trị gia tăng (VAT 5%) x Tổng doanh thu. Không được giảm trừ gia cảnh (Được giảm trừ doanh thu được miễn thuế TNCN dưới 500 triệu) cho khoản này.

4. Ví dụ minh họa thực tế cách tính thuế cho thuê nhà năm 2026

Trường hợp 1: Anh Tiến An có một căn nhà mặt tiền tại đường Lê Thánh Tôn, Phường Sài Gòn, TP.HCM cho thuê với giá 40.000.000 đồng/tháng. Hợp đồng thuê từ tháng 01/2026 đến hết tháng 12/2026.

Bước 1: Xác định tổng doanh thu cho thuê nhà năm 2026

Tổng Doanh thu năm = 40.000.000 đồng  x 12 tháng = 480.000.000 đồng

Vì 480 triệu < 500 triệu, nên anh Tiến An thuộc đối tượng được miễn Thuế VAT 5% và Thuế TNCN 5%.

Trường hợp 2: Anh Tiến An có một căn nhà mặt tiền tại đường Lê Thánh Tôn, Phường Sài Gòn, TP.HCM cho thuê với giá 100.000.000 đồng/tháng. Hợp đồng thuê từ tháng 01/2026 đến hết tháng 12/2026.

Bước 1: Xác định tổng doanh thu cho thuê nhà năm 2026

Tổng Doanh thu năm = 100.000.000 đồng x 12 tháng = 1.200.000.000 đồng

Vì 1,2 tỷ vượt 500 triệu/năm, nên anh Tiến An thuộc đối tượng đóng Thuế VAT 5% và Thuế TNCN 5% trên phần vượt 500 triệu.

Bước 2: Tính thuế GTGT cho thuê nhà năm 2026

Doanh thu tính thuế VAT = 1.200.000.000 đồng x Thuế suất 5% = 60.000.000 đồng

Bước 3: Tính thuế TNCN từ cho thuê nhà năm 2026

Doanh thu tính thuế TNCN = (1.200.000.000 đồng - 500.000.000 đồng) x Thuế suất 5% = 35.000.000 đồng

Tổng số thuế phải nộp từ cho thuê nhà trong năm 2026 của anh Tiến An là: 60.000.000 đồng + 35.000.000 đồng = 95.000.000 đồng.

(Để hiểu đơn giản là nếu Cá nhân, hộ kinh doanh có doanh thu từ cho thuê nhà, mặt bằng dưới 500 triệu đồng/năm thì sẽ được miễn thuế 10% (Bao gồm Thuế TNCN 5% và Thuế VAT 5%). Trường hợp doanh thu vượt trên 500 triệu đồng/năm thì bạn sẽ được khấu trừ thuế TNCN trong năm tương đương 25 triệu đồng).

5. Thời hạn và Thủ tục kê khai (Số hóa 2026)

Từ ngày 01/01/2026, quy trình kê khai thuế cho thuê nhà đã được đơn giản hóa tối đa qua cổng điện tử:

1. Thời hạn nộp hồ sơ:

   • Theo lần phát sinh: Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê trong hợp đồng.

   • Theo năm: Chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch  (31/01/2026).

   • Thời hạn đóng tiền: Bạn có thể lựa chọn theo từng lần phát sinh thu nhập hoặc đóng theo từng lần theo thỏa thuận trên hợp đồng (Tháng/Quý/Năm), theo thông báo của Cơ quan Thuế. (Hiện tại đang chờ văn bản hướng dẫn của Cơ quan thuế để khấu trừ khoản thu nhập dưới 500 triệu).

2. Phương thức thực hiện:

   • Chủ nhà kê khai trực tuyến qua app eTax Mobile bằng tài khoản VNeID mức độ 2.

   • Hệ thống sẽ tự động tính toán số thuế dựa trên thời gian cho thuê và doanh thu bạn nhập vào.

3. Hồ sơ bao gồm:

   • Tờ khai mẫu 01/TTS Thông tư số 40/2021/TT-BTC.

   • Phụ lục bảng kê chi tiết mẫu 01-1/BK-TTS Thông tư số 40/2021/TT-BTC.

   • Bản sao hợp đồng thuê nhà (tải lên bản scan/ảnh chụp).

6. Những lưu ý "Vàng" dành cho Hộ kinh doanh cho thuê nhà năm 2026

• Thỏa thuận về người nộp thuế: Trong hợp đồng, bạn cần ghi rõ giá thuê đã bao gồm thuế hay chưa. Nếu ghi "Giá thuê là tiền thực nhận", bên thuê sẽ có trách nhiệm kê khai và nộp thuế thay cho bạn.

• Kê khai một lần cho nhiều năm: Nếu hợp đồng thuê kéo dài nhiều năm và bạn thu tiền trước một lần, bạn có quyền lựa chọn kê khai nộp thuế một lần cho toàn bộ số tiền thu trước hoặc kê khai theo từng năm dương lịch.

• Rủi ro từ việc "lách" giá thuê: Với sự kết nối dữ liệu giữa Công an xã/phường (đăng ký tạm trú) và Cơ quan Thuế năm 2026, việc khai thấp giá thuê so với thực tế hoặc so với mặt bằng giá khu vực rất dễ bị thanh tra và truy thu kèm phạt chậm nộp 0,03%/ngày.

Do đó, việc minh bạch thuế cho thuê nhà không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn giúp bạn bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp hợp đồng xảy ra. Hy vọng các thông tin trên sẽ giúp cho bạn có thêm thông tin, cách thức để tính nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động cho thuê tài sản, đặc biệt là cho thuê nhà từ ngày 01/01/2026, và sẽ được Đội ngũ Chuyên gia của Nhà Đất Bến Thành cập nhật liên tục, rất mong nhận được sự đóng góp, chia sẻ của bạn đọc để thông tin được chia sẻ, cập nhật đến nhiều bạn đọc hơn.

Bạn cần Chúng tôi hỗ trợ thêm về:

• Cách soạn thảo điều khoản Thuế trong hợp đồng thuê nhà để tối ưu hóa lợi ích?

• Hướng dẫn chi tiết thao tác kê khai thuế cho thuê nhà trên app eTax Mobile 2026?