Thủ tục mua bán nhà đất dành cho Việt kiều tại TP.HCM

Việt kiều mua, bán nhà đất tại TP.HCM: điều kiện, trình tự thủ tục và cách thức giao dịch

Việt kiều mua bán nhà đất tại TP.HCM cần xác định đúng nhóm của mình. Công dân Việt Nam ở nước ngoài có quyền như cá nhân trong nước; người gốc Việt Nam được phép nhập cảnh được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở. Sang tên hợp lệ giải quyết không quá 8 ngày làm việc.

Thủ tục mua bán nhà đất dành cho Việt kiều tại TP.HCM

Luật Nhà ở 2023 (Luật số 27/2023/QH15), Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15) cùng có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Các luật này làm rõ quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi mua bán, thừa kế, tặng cho nhà đất tại Việt Nam.

Trước hết cần phân biệt hai nhóm thường được gọi chung là Việt kiều, vì quyền và giấy tờ của hai nhóm không giống nhau:

Với nhóm công dân Việt Nam, người sử dụng đất ở nước ngoài có các quyền như được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận, nhận quyền sử dụng đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của nhóm này ngang với cá nhân trong nước.

Với nhóm người gốc Việt Nam, Luật Đất đai 2024 mở rộng quyền: người gốc Việt được phép nhập cảnh được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở thông qua mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với đất ở, hoặc nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở. Quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được pháp luật nhà ở ghi nhận từ trước; điểm mới từ ngày 01/8/2024 là phạm vi quyền về đất được mở rộng cho nhóm người gốc Việt.

Khu vực Việt kiều thường quan tâm gồm trung tâm TP.HCM (các phường thuộc Quận 1, Quận 3, Quận 5, Quận 10, Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh cũ), Phú Mỹ Hưng, khu dân cư Him Lam (Quận 7 cũ) và khu vực Thủ Đức cũ, nay đều thuộc TP.HCM sau khi sắp xếp đơn vị hành chính từ 01/7/2025 (Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15). Mỗi giao dịch đều nên được rà soát pháp lý trước khi quyết định.

1. Điều kiện để Việt kiều sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Để bắt đầu quá trình mua bán, Việt kiều cần chuẩn bị đúng giấy tờ theo từng nhóm:

• Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài: hộ chiếu Việt Nam còn giá trị, có dấu nhập cảnh;
• Người gốc Việt Nam: hộ chiếu nước ngoài (hoặc giấy tờ đi lại quốc tế) còn giá trị, có dấu kiểm chứng nhập cảnh, kèm Giấy xác nhận là người gốc Việt Nam (Nghị định 95/2024/NĐ-CP).

Thủ tục cấp Giấy xác nhận là người gốc Việt Nam

Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác giúp quá trình xin cấp giấy xác nhận diễn ra thuận lợi:

• Thành phần hồ sơ: giấy tờ nhân thân như hộ chiếu, thẻ cư trú và các tài liệu chứng minh nguồn gốc Việt Nam, ví dụ giấy tờ chứng minh từng có quốc tịch Việt Nam hoặc cha mẹ, gia đình từng mang quốc tịch này;
• Nơi nộp hồ sơ: cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài nếu Quý khách đang ở nước ngoài; Sở Tư pháp nếu đang ở Việt Nam, theo quy định hiện hành (Nghị định 16/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 07/2025/NĐ-CP).

2. Kiểm tra giấy tờ nhà đất

Trước khi giao dịch, việc kiểm tra kỹ giấy tờ liên quan đến bất động sản là cần thiết.

- Mua nhà trong dự án

Khi mua nhà trong dự án, Quý khách nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp:

• Thông tin doanh nghiệp và điều kiện kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư (Luật Kinh doanh bất động sản 2023);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư đối với khu đất dự án;
• Hồ sơ thuế và tài chính, để bảo đảm chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan, tránh trường hợp bị phong tỏa hoặc tranh chấp.

- Mua nhà hình thành trong tương lai

Đối với căn hộ hoặc nhà ở đang xây dựng, cần chú ý:

• Văn bản của Sở Xây dựng thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán;
• Bảo lãnh của ngân hàng: bảo đảm hoàn tiền cho người mua nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ;
• Tiến độ thi công thực tế so với hồ sơ.

- Mua nhà ở riêng lẻ (nhà phố, biệt thự để ở)

Khi mua nhà phố, biệt thự để ở, việc kiểm tra giấy tờ từ chủ sở hữu hiện tại giúp tránh các vấn đề pháp lý về sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở: xác định rõ quyền của người bán đối với tài sản;
• Xác nhận không thuộc diện tranh chấp hay quy hoạch của Nhà nước: giúp Quý khách yên tâm rằng ngôi nhà không nằm trong khu vực bị quy hoạch giải tỏa hoặc đang có tranh chấp.

Lưu ý: người gốc Việt Nam không còn quốc tịch Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo Điều 44 Luật Đất đai 2024. Đối với các loại tài sản khác, loại đất, mục đích sử dụng và đối tượng được nhận chuyển nhượng khác nhau, nên Quý khách cần tham khảo ý kiến luật sư trước khi đặt cọc.

Việc kiểm tra kỹ giấy tờ giúp Quý khách chủ động hơn khi gìn giữ tài sản tại trung tâm TP.HCM.

3. Ký hợp đồng đặt cọc (nếu có)

Hợp đồng đặt cọc thường được dùng để bảo đảm cam kết giữa hai bên. Đây không phải bước bắt buộc nhưng rất phổ biến để tạo sự tin tưởng giữa người mua và người bán. Với nhà ở trong dự án mua từ chủ đầu tư, tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023; với giao dịch giữa cá nhân, mức cọc do các bên thỏa thuận (Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015). Khoản tiền nên được chuyển qua ngân hàng.

4. Ký hợp đồng mua bán tại tổ chức hành nghề công chứng

Hợp đồng mua bán bất động sản cần được công chứng để bảo đảm tính pháp lý (Điều 27 Luật Đất đai 2024). Dưới đây là các việc Quý khách nên chuẩn bị:

Thứ nhất: Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: tài liệu quan trọng nhất, xác nhận quyền của bên bán. Cần bảo đảm không có tranh chấp hoặc hạn chế;
• Giấy tờ tùy thân của cả hai bên: thẻ căn cước hoặc hộ chiếu còn giá trị. Nếu một bên là tổ chức, cần giấy đăng ký doanh nghiệp và quyết định bổ nhiệm người đại diện;
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân: xác định tình trạng pháp lý của các bên, đặc biệt khi bất động sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng;
• Giấy tờ lập ở nước ngoài: từ 11/9/2026, giấy tờ của quốc gia thành viên Công ước Apostille dùng chứng nhận Apostille thay cho hợp pháp hóa lãnh sự (Nghị định 293/2026/NĐ-CP).

Thứ hai: Lựa chọn tổ chức hành nghề công chứng phù hợp

• Chọn tổ chức công chứng có kinh nghiệm với hồ sơ bất động sản để quy trình diễn ra thuận lợi;
• Kiểm tra lịch làm việc và đặt lịch hẹn trước;
• Tại buổi ký, công chứng viên kiểm tra tính hợp lệ của giấy tờ và giải thích các điều khoản cho cả hai bên; sau khi đồng ý, các bên ký trước sự chứng kiến của công chứng viên;
• Nếu cần, lập ủy quyền để thực hiện thủ tục kê khai thuế, nộp thuế, đăng ký biến động.

Thứ ba: Chi phí công chứng

Phí công chứng tính theo giá trị giao dịch, tối đa 70 triệu đồng mỗi trường hợp (Thông tư 257/2016/TT-BTC). Quý khách nên hỏi rõ mức phí trước khi thực hiện.

Thứ tư: Nhận bản chính hợp đồng đã công chứng

Sau khi hoàn tất ký kết, mỗi bên nhận bản chính hợp đồng đã được công chứng. Đây là tài liệu quan trọng cần giữ gìn cẩn thận.

5. Nộp hồ sơ sang tên và nộp thuế phí

Sau khi ký hợp đồng, Quý khách kê khai thuế và nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Bộ phận Một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM hoặc Chi nhánh. Thời hạn giải quyết không quá 8 ngày làm việc, không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính (Nghị định 151/2025/NĐ-CP). Hồ sơ cần nộp trong 30 ngày kể từ ngày có biến động (Điều 133 Luật Đất đai 2024).

Về thuế và lệ phí: thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản là 2% giá chuyển nhượng, áp dụng cho cả cá nhân cư trú và không cư trú (Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15); lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% (Nghị định 10/2022/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP). Quy trình tổng thể và các bước kê khai được trình bày ở bài thủ tục sang tên sổ hồng; giấy tờ theo từng trường hợp, kể cả chủ nhà ở nước ngoài, có trong checklist hồ sơ sang tên sổ hồng.

Hy vọng những thông tin trên giúp Quý khách Việt kiều chủ động hơn khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất tại TP.HCM, đồng thời giữ được sự gắn kết với quê hương. Giá trị và khả năng khai thác của mỗi tài sản phụ thuộc vào vị trí, pháp lý và thị trường, nên Quý khách cần đánh giá kỹ rủi ro trước khi quyết định.

Câu hỏi thường gặp

Việt kiều còn quốc tịch Việt Nam có được mua nhà phố như người trong nước không?

Có. Nhóm này thực hiện quyền như cá nhân trong nước (Điều 4 Luật Đất đai 2024).

Người gốc Việt Nam không còn quốc tịch Việt Nam mua được loại tài sản nào?

Nếu được phép nhập cảnh, người gốc Việt được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (Điều 44 Luật Đất đai 2024). Với loại tài sản khác, Quý khách nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi quyết định.

Cần giấy tờ gì để chứng minh tư cách?

Hộ chiếu còn giá trị có dấu nhập cảnh. Với người gốc Việt, kèm Giấy xác nhận là người gốc Việt Nam (Nghị định 95/2024/NĐ-CP).

Giấy tờ lập ở nước ngoài có phải hợp pháp hóa lãnh sự không?

Từ 11/9/2026, giấy tờ của quốc gia thành viên Công ước Apostille chỉ cần chứng nhận Apostille (Nghị định 293/2026/NĐ-CP).

Thuế khi Việt kiều bán lại nhà là bao nhiêu?

Bằng 2% giá chuyển nhượng, áp dụng cho cả cá nhân cư trú và không cư trú (Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15).

Dịch vụ hỗ trợ Việt kiều mua, bán nhà đất tại TP.HCM của Nhà Đất Bến Thành

Anh chị Việt kiều có nhu cầu mua, bán nhà đất tại TP.HCM có thể tham khảo dịch vụ ký gửi của Nhà Đất Bến Thành đối với nhà phố, biệt thự, tòa nhà tại khu vực trung tâm TP.HCM, thực hiện theo hợp đồng dịch vụ môi giới lập bằng văn bản. Tiến An Broker môi giới thành công từ năm 2014; Công ty quản lý dữ liệu hơn 30.000 căn nhà và đã môi giới hơn 150 sản phẩm.

Với khách là Việt kiều, chúng tôi xác định trước nhóm của Quý khách (công dân Việt Nam hay người gốc Việt Nam) và loại tài sản quan tâm, hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ, rồi phối hợp tổ chức hành nghề công chứng, luật sư và cơ quan có thẩm quyền khi giao dịch có nhu cầu. Quy trình ký gửi được trình bày tại bài ký gửi nhà đất TP.HCM và khu vực tiếp nhận tại ký gửi nhà đất trung tâm TP.HCM.

Nhà Đất Bến Thành — thương hiệu dịch vụ bất động sản của Công ty Cổ phần Quản lý và Khai thác Tài sản Bến Thành.

• Văn phòng giao dịch: 90A Trần Quốc Toản, Phường Xuân Hòa, TP.HCM
• Hotline/Zalo: 0915 20 25 29 · Điện thoại: 028 3878 9333 · Email: benthanhrealty@gmail.com

Hẹn gặp Tiến An Broker và Đội ngũ Bến Thành. Tư vấn ban đầu miễn phí, không bắt buộc ký hợp đồng.

Căn cứ pháp lý: Luật Nhà ở 27/2023/QH15 (Điều 8); Luật Đất đai 31/2024/QH15 (Điều 4, 27, 28, 44, 133); Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15; Nghị định 95/2024/NĐ-CP; Nghị định 16/2020/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 07/2025/NĐ-CP); Nghị định 151/2025/NĐ-CP; Nghị định 293/2026/NĐ-CP; Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15; Nghị định 10/2022/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP); Thông tư 257/2016/TT-BTC; Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 328); Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15.

Nội dung do Công ty Cổ phần Quản lý và Khai thác Tài sản Bến Thành (MST 0315388788; trụ sở: Tòa nhà BMC, 455–457 Trần Hưng Đạo, Phường Cầu Ông Lãnh, TP.HCM) chịu trách nhiệm; Nhà Đất Bến Thành là thương hiệu dịch vụ bất động sản của Công ty. Cập nhật: 11/10/2026. Thông tin mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng hồ sơ. Bài viết có AI hỗ trợ biên soạn, đã được biên tập kiểm duyệt.