Tổng hợp Ranh Quy hoạch năm khu TOD gần 940 ha dọc Metro số 2 Bến Thành – Tham Lương: ranh giới, diện tích, định hướng phát triển và ảnh hưởng đến nhà đất.

Năm khu TOD gần 940 ha dọc Metro số 2 TP.HCM: Ranh giới, quy hoạch và ảnh hưởng đến nhà đất

Cập nhật ngày 14/08/2026

Metro số 2 Bến Thành – Tham Lương không chỉ là một tuyến đường sắt đô thị kết nối khu vực trung tâm với phía Tây Bắc TP.HCM. Dọc hành lang tuyến, thành phố đang chuẩn bị một chương trình tái cấu trúc đô thị quy mô lớn theo mô hình TOD – phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng.

Tháng 6/2026, UBND TP.HCM phê duyệt ranh giới lập quy hoạch năm khu vực TOD xung quanh các nhà ga Metro số 2, với tổng diện tích khoảng 939,2 ha, thường được công bố là gần 940 ha.

Năm khu vực trải dài từ Bến Thành – Tao Đàn đến ga và depot Tham Lương, đi qua những khu dân cư, thương mại, công nghiệp và đầu mối giao thông quan trọng của thành phố.

Tuy nhiên, cần hiểu chính xác rằng thành phố mới phê duyệt ranh giới để lập quy hoạch TOD. Đây chưa phải là quyết định thu hồi toàn bộ 940 ha, chưa phải quy hoạch chi tiết 1/500 cho tất cả các ô phố và cũng chưa đồng nghĩa mọi bất động sản trong khu vực đều được tăng hệ số sử dụng đất.

Nguồn: Internet

Tổng quan Metro số 2 Bến Thành – Tham Lương

Metro số 2 giai đoạn 1 có chiều dài khoảng 11,3 km, gồm:

• Khoảng 9,3 km đi ngầm.

• Khoảng 2 km đi trên cao.

• 10 ga ngầm.

• Một ga trên cao.

• Một depot tại Tham Lương.

Tuyến bắt đầu từ ga trung tâm Bến Thành, đi dọc theo hành lang Cách Mạng Tháng Tám – Trường Chinh và kết nối với khu vực Tây Bắc TP.HCM.

Metro số 2 được khởi công ngày 15/01/2026. Theo kế hoạch được công bố, dự án dự kiến hoàn thành vào quý IV/2030.

Công tác giải phóng mặt bằng phục vụ dự án xây dựng tuyến Metro số 2 đã hoàn thành và thành phố đã cân đối nguồn vốn trung hạn giai đoạn 2026–2030. Đây là dự án đường sắt đô thị đầu tiên được TP.HCM triển khai theo các cơ chế đặc thù của Nghị quyết 188/2025/QH15. 

Cần lưu ý: việc hoàn thành giải phóng mặt bằng cho công trình Metro số 2 không có nghĩa toàn bộ gần 940 ha trong năm khu TOD đã được giải phóng mặt bằng.

Đây là hai phạm vi khác nhau:

• Phạm vi xây dựng tuyến, nhà ga, depot và công trình Metro.

• Phạm vi rộng hơn được nghiên cứu quy hoạch, chỉnh trang và phát triển đô thị theo mô hình TOD.

Năm khu TOD Metro số 2 nằm ở đâu?

Ranh Quy hoạch 5 Khu TOD dọc tuyến Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương. Ảnh: Minh họa)

Năm khu TOD được tổ chức thành một chuỗi phát triển từ trung tâm thành phố đến phía Tây Bắc.

Khu vực	Nhà ga và đầu mối chính	Diện tích
Khu vực 1	Bến Thành – Tao Đàn	Khoảng 188,6 ha
Khu vực 2	Dân Chủ – Hòa Hưng – Lê Thị Riêng – Phạm Văn Hai – Bảy Hiền	Khoảng 265 ha
Khu vực 3	Nguyễn Hồng Đào	Khoảng 43,8 ha
Khu vực 4	Bà Quẹo – Phạm Văn Bạch – Tây Thạnh	Khoảng 149 ha
Khu vực 5	Ga và depot Tham Lương	Khoảng 292,8 ha
Tổng cộng		Khoảng 939,2 ha

Thông tin phê duyệt ranh giới lập quy hoạch năm khu TOD Metro số 2

Khu vực 1 Lõi trung tâm TOD Metro số 2: TOD Bến Thành – Tao Đàn, khoảng 188,6 ha

Đây là khu TOD trung tâm của tuyến Metro số 2, bao gồm khu vực ga Bến Thành và ga Tao Đàn.

(Ranh Quy hoạch Khu lõi trung tâm TOD Ga Bến Thành - Tao Đàn tuyến Metro số 2 TP.HCM: Bến Thành - Tham Lương. Ảnh: Minh họa)

Ranh giới tham khảo

• Phía Bắc giáp các tuyến Trương Định, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Nguyễn Trung Trực và Lý Tự Trọng.

• Phía Đông giáp sông Sài Gòn và các tuyến Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Bến Vân Đồn, Võ Văn Kiệt, Rạch Bến Nghé.

• Phía Tây giáp Nguyễn Đình Chiểu, Nguyễn Thượng Hiền, Nguyễn Thị Minh Khai, Lương Hữu Khánh, Bùi Thị Xuân và Nguyễn Trãi.

• Phía Nam giáp Nguyễn Cư Trinh, Cống Quỳnh, Trần Hưng Đạo và Nguyễn Thái Học.

Ranh giới trên cho thấy TOD Bến Thành – Tao Đàn không chỉ bao quanh hai cửa ga mà bao phủ một phần lớn không gian trung tâm hiện hữu.

Vai trò của khu vực Bến Thành – Tao Đàn

Ga Bến Thành được định hướng trở thành đầu mối trung chuyển quan trọng của mạng lưới đường sắt đô thị TP.HCM. Khu vực có khả năng kết nối Metro số 1, Metro số 2 và các tuyến Metro trong tương lai.

TOD tại đây cần giải quyết đồng thời nhiều nhiệm vụ:

• Trung chuyển hành khách giữa các tuyến Metro.

• Kết nối khu vực chợ Bến Thành, Công viên 23/9 và trung tâm thương mại.

• Phát triển không gian ngầm.

• Tăng khả năng đi bộ giữa các nhà ga và các khu chức năng.

• Tái cấu trúc bãi đỗ xe và điểm đón trả khách.

• Bảo tồn cảnh quan, kiến trúc và di sản đô thị.

• Phát triển kinh tế ban đêm, thương mại và du lịch.

• Bổ sung không gian xanh và không gian công cộng.

Hướng phát triển phù hợp

Khu vực Bến Thành – Tao Đàn đã có mật độ xây dựng và giá trị đất rất cao. Vì vậy, TOD không nhất thiết đồng nghĩa với phá bỏ và xây dựng lại toàn bộ.

Các giải pháp phù hợp có thể gồm:

• Tái thiết có chọn lọc các ô phố sử dụng kém hiệu quả.

• Kết nối trực tiếp công trình hiện hữu với nhà ga.

• Khai thác không gian ngầm.

• Cải tạo vỉa hè và quảng trường.

• Hạn chế xe cá nhân tại một số khu vực.

• Bảo tồn các công trình có giá trị.

• Tổ chức lại không gian thương mại tầng trệt.

Thách thức lớn nhất

Đây là khu vực có dân cư, doanh nghiệp, công trình thương mại và di sản tập trung dày đặc. Mọi phương án tăng mật độ hoặc điều chỉnh chức năng sử dụng đất đều phải đánh giá kỹ:

• Năng lực hạ tầng.

• Bảo tồn di sản.

• Quyền lợi của chủ sở hữu.

• Ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.

• Tổ chức giao thông trong thời gian thi công.

• Khả năng chống ngập và thoát nước.

• Nhu cầu bãi đỗ xe.

Khu vực 2 TOD Metro số 2: TOD Ga Dân Chủ – Hòa Hưng – Lê Thị Riêng – Phạm Văn Hai – Bảy Hiền, khoảng 265 ha

Đây là khu TOD có số lượng nhà ga và đầu mối đô thị lớn nhất trong năm khu vực.

(Ranh Quy hoạch TOD Khu vực 2 Dân Chủ - Hòa Hưng 265 ha tuyến Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương. Ảnh: Minh họa)

Các ga và khu vực chính

• Ga Dân Chủ.

• Khu vực Hòa Hưng.

• Ga Lê Thị Riêng.

• Ga Phạm Văn Hai.

• Khu vực Bảy Hiền.

Ranh giới tham khảo

• Phía Bắc giáp Hoàng Văn Thụ, Xuân Diệu và Nguyễn Thái Bình.

• Phía Đông giáp kênh Nhiêu Lộc, Hoàng Sa, Trường Sa, Bà Huyện Thanh Quan, Lý Chính Thắng và Điện Biên Phủ.

• Phía Tây giáp Tô Hiến Thành, Hồ Bá Kiện, Công viên Lê Thị Riêng, Bành Văn Trân và Năm Châu.

• Phía Nam giáp Cách Mạng Tháng Tám và Hòa Hưng.

Vai trò của khu vực

Đây là hành lang đô thị hiện hữu có mật độ dân cư cao, hoạt động thương mại phong phú và nhiều công trình công cộng.

Khu vực có những đầu mối đáng chú ý:

• Ngã sáu Dân Chủ.

• Ga Sài Gòn tại Hòa Hưng.

• Công viên Lê Thị Riêng.

• Cụm thương mại – dịch vụ Bảy Hiền.

• Các tuyến giao thông kết nối trung tâm với sân bay Tân Sơn Nhất.

TOD tại đây có thể đóng vai trò kết nối Metro số 2 với đường sắt quốc gia, xe buýt và mạng lưới đường bộ nội đô.

Hướng phát triển phù hợp

Khác với khu đất trống có thể xây dựng một khu đô thị mới, khu vực 2 chủ yếu cần cải tạo và chỉnh trang đô thị hiện hữu.

Một số định hướng có thể được xem xét:

• Tái phát triển các khu đất sử dụng kém hiệu quả.

• Cải tạo chung cư, công trình xuống cấp.

• Phát triển công trình hỗn hợp tại vị trí phù hợp.

• Tổ chức quảng trường và không gian công cộng quanh ga.

• Kết nối đi bộ đến Công viên Lê Thị Riêng.

• Cải thiện kết nối giữa Metro số 2 và ga đường sắt Hòa Hưng.

• Bố trí nhà ở cho thuê và nhà ở vừa túi tiền.

• Phát triển thương mại tầng trệt.

• Tổ chức điểm trung chuyển xe buýt.

Thách thức cần giải quyết

• Mật độ dân cư hiện hữu cao.

• Quỹ đất phân tán.

• Nhiều thửa đất nhỏ và hẹp.

• Giao thông trên Cách Mạng Tháng Tám thường xuyên chịu áp lực.

• Khó tổ chức thi công công trình ngầm.

• Chi phí bồi thường và tái định cư lớn.

• Nguy cơ tăng mật độ nhưng thiếu trường học, y tế và không gian xanh.

Đây là khu vực TOD cần cơ chế hợp khối, tái điều chỉnh đất hoặc phát triển theo từng ô phố, thay vì chỉ xây dựng các dự án riêng lẻ.

Khu vực 3 TOD Metro số 2: TOD ga Nguyễn Hồng Đào, khoảng 43,8 ha

Đây là khu vực có diện tích nhỏ nhất trong năm khu TOD Metro số 2.

(Ranh Quy hoạch TOD Khu vực 3 dọc Ga Lê Thị Riêng - Phạm Văn Hai - Bảy Hiền 44ha tuyến Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương. Ảnh: Minh họa)

Ranh giới tham khảo

• Phía Bắc giáp đường Cộng Hòa và Đồng Xoài.

• Phía Đông giáp Trường Chinh, Hoàng Hoa Thám và Đồng Đen.

• Phía Tây giáp Trương Công Định và Ấp Bắc.

• Phía Nam giáp đường Bàu Cát.

Vai trò của ga Nguyễn Hồng Đào

Khu vực Nguyễn Hồng Đào nằm trong vùng đô thị hiện hữu, gần hành lang Cộng Hòa – Trường Chinh và khu vực sân bay Tân Sơn Nhất.

TOD tại đây có thể phục vụ:

• Cư dân khu vực Bàu Cát.

• Người lao động tại các trung tâm thương mại và văn phòng.

• Hành khách di chuyển giữa phía Tây và khu vực trung tâm.

• Các hoạt động dịch vụ liên quan đến sân bay.

• Nhu cầu nhà ở và cho thuê tại khu vực Tân Bình.

Mô hình phát triển phù hợp

Do diện tích chỉ khoảng 43,8 ha, khu vực này phù hợp với mô hình TOD quy mô vừa, tập trung vào:

• Đi bộ đến nhà ga.

• Cải tạo mặt tiền thương mại.

• Phát triển nhà ở kết hợp dịch vụ.

• Bổ sung văn phòng vừa và nhỏ.

• Tổ chức điểm trung chuyển xe buýt.

• Bãi giữ xe đạp và phương tiện điện.

• Cải tạo đường nội bộ.

• Tăng cây xanh và không gian nghỉ chân.

Khu vực Nguyễn Hồng Đào không cần phát triển quá nhiều cao ốc riêng lẻ. Yếu tố quyết định là khả năng kết nối nhà ga với khu dân cư và các trục đường hiện hữu.

Khu vực 4 TOD Metro số 2: TOD Ga Bà Quẹo – Phạm Văn Bạch – Tây Thạnh, khoảng 149 ha

Khu vực 4 nằm về phía Tây tuyến Metro số 2 và được định hướng kết nối kinh tế – logistics.

(Ranh Quy hoạch TOD Khu vực 4 Bà Quẹo - Phạm Văn Bạch - Tây Thạnh 149 ha tuyến Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương. Ảnh: Minh họa)

Các ga chính

• Bà Quẹo.

• Phạm Văn Bạch.

• Tây Thạnh.

Ranh giới tham khảo

• Phía Đông giáp các ô phố chức năng đất ở, đường Trường Chinh, khu vực sân bay Tân Sơn Nhất, Phạm Văn Bạch, Trần Thái Tông và Phan Huy Ích.

• Phía Tây giáp các ô phố đất công nghiệp, đất ở và các tuyến Tây Thạnh, CN2, D15, D10, D16, D9, Chế Lan Viên, hẻm 71 và Lê Trọng Tấn.

• Phía Nam giáp các ô phố đất ở, đất công trình dịch vụ công cộng và đường Tân Kỳ Tân Quý.

• Phía Bắc giáp khu công nghiệp và đường CN5.

Vai trò kinh tế – logistics

Đây là khu vực chuyển tiếp giữa:

• Hành lang Trường Chinh.

• Khu vực sân bay Tân Sơn Nhất.

• Các khu công nghiệp và sản xuất hiện hữu.

• Khu dân cư phía Tây.

• Hành lang đi Tây Bắc thành phố.

TOD tại đây có thể kết hợp giao thông hành khách với tái cấu trúc các khu đất công nghiệp hoặc sản xuất sử dụng chưa hiệu quả.

Hướng phát triển tiềm năng

• Văn phòng và trung tâm dịch vụ.

• Thương mại phục vụ khu vực phía Tây.

• Nhà ở cho người lao động.

• Kho vận đô thị quy mô phù hợp.

• Trung tâm phân phối hàng hóa chặng cuối.

• Không gian khởi nghiệp và sản xuất công nghệ.

• Bãi đỗ xe và điểm trung chuyển.

• Xe buýt kết nối sân bay và các khu dân cư.

• Chuyển đổi có kiểm soát một số khu đất công nghiệp.

Không nên hiểu “logistics” là xây dựng kho bãi quy mô lớn sát khu dân cư. TOD logistics cần ưu tiên mô hình phân phối đô thị hiện đại, ít phát thải và kết nối tốt với đường sắt, xe buýt và các trục giao thông chính.

Vấn đề pháp lý đáng chú ý

Khu vực này có thể bao gồm đất ở, đất công nghiệp, đất công trình công cộng và nhiều loại đất có nguồn gốc khác nhau.

Khi đánh giá một bất động sản cần kiểm tra:

• Thời hạn sử dụng đất.

• Hình thức giao đất hoặc thuê đất.

• Nghĩa vụ tài chính.

• Điều kiện chuyển mục đích sử dụng.

• Tình trạng môi trường của đất công nghiệp.

• Quy hoạch đường giao thông.

• Khả năng kết nối với nhà ga.

Khu vực 5 TOD Metro số 2: Ga và depot Tham Lương, khoảng 292,8 ha

Đây là khu vực có diện tích lớn nhất trong năm khu TOD Metro số 2.

(Ranh Quy hoạch TOD Khu vực 5 Depot Tham Lương 293 ha tuyến Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương. Ảnh: Minh họa)

Ranh giới tham khảo của TOD ga và depot Tham Lương

• Phía Đông giáp Tân Thới Nhất, đường số 22, đường số 17, các ô phố dân cư hiện hữu và kênh Tham Lương.

• Phía Tây giáp kênh 19/5.

• Phía Nam giáp Lê Trọng Tấn, các ô phố đất hỗn hợp, cây xanh, hạ tầng kỹ thuật, công trình dịch vụ công cộng và kênh Tham Lương.

• Phía Bắc giáp đường Phan Văn Hớn.

Vai trò của depot Tham Lương

Depot không chỉ là nơi tập kết, bảo dưỡng và vận hành đoàn tàu. Khu vực xung quanh depot có thể trở thành một cực đô thị mới tại phía Tây Bắc.

TOD Tham Lương có khả năng tích hợp:

• Ga hành khách.

• Depot và trung tâm vận hành.

• Khu dân cư.

• Nhà ở cho thuê.

• Thương mại và dịch vụ.

• Văn phòng.

• Trung tâm đào tạo nhân lực đường sắt.

• Công viên.

• Hạ tầng kỹ thuật.

• Điểm trung chuyển xe buýt.

• Bãi đỗ xe.

• Không gian ven kênh.

Lợi thế của khu vực dọc tuyến Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương

So với các khu TOD trung tâm, Tham Lương có quỹ đất lớn hơn và khả năng tổ chức lại không gian tương đối đồng bộ.

Đây là cơ hội để xây dựng một khu TOD hoàn chỉnh ngay từ đầu, với nguyên tắc:

• Nhà ga là trung tâm.

• Đi bộ và xe đạp là phương tiện nội khu ưu tiên.

• Nhà ở nằm trong khoảng cách tiếp cận giao thông công cộng.

• Thương mại tập trung quanh tuyến đi bộ.

• Xe buýt kết nối các khu dân cư xa hơn.

• Không gian xanh và hạ tầng thoát nước được đầu tư đồng bộ.

Thách thức cần lưu ý khi quy hoạch TOD dọc Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương

• Đồng bộ giữa depot và khu đô thị.

• Kiểm soát tiếng ồn và hoạt động kỹ thuật.

• Cải tạo môi trường kênh rạch.

• Kết nối qua các tuyến đường hiện hữu.

• Tránh phát triển khu đô thị khép kín.

• Bố trí đủ trường học, y tế và công viên.

• Kiểm soát ngập nước.

• Bảo đảm người dân hiện hữu được hưởng lợi từ hạ tầng mới.

Năm khu TOD Metro số 2 có giống ba vị trí TOD trong danh mục năm 2024 không?

Không hoàn toàn giống nhau.

Trong Quyết định 4836/QĐ-UBND năm 2024, ba vị trí được xác định gắn với Metro số 2 gồm:

1. Ô phố I/82a, khoảng 26,65 ha.

2. Trung tâm Triển lãm và Trung tâm Thể dục thể thao Tân Bình, khoảng 5,1 ha.

3. Khu C30, khoảng 40,9 ha.

Đây là những khu đất cụ thể được lựa chọn để thí điểm triển khai TOD theo Nghị quyết 98/2023/QH15.

Trong khi đó, năm khu gần 940 ha được phê duyệt ranh giới lập quy hoạch trong năm 2026 là những vùng đô thị rộng hơn, bao phủ hành lang nhiều nhà ga dọc tuyến Metro số 2.

Hai danh mục có mối quan hệ không gian nhưng không thể đồng nhất:

Danh mục	Bản chất
Ba vị trí TOD Metro số 2 năm 2024	Các địa điểm cụ thể trong kế hoạch thí điểm
Năm khu TOD gần 940 ha năm 2026	Phạm vi rộng để lập quy hoạch TOD dọc toàn hành lang tuyến

Phê duyệt ranh lập quy hoạch TOD có ý nghĩa gì?

Việc phê duyệt ranh giới lập quy hoạch giúp thành phố có cơ sở:

• Khảo sát hiện trạng.

• Đánh giá đất đai và dân số.

• Xác định chức năng từng khu vực.

• Tổ chức không gian quanh nhà ga.

• Tính toán mật độ và hệ số sử dụng đất.

• Lập kế hoạch hạ tầng kỹ thuật.

• Bố trí trường học, y tế, công viên.

• Xác định khu vực bảo tồn và chỉnh trang.

• Nghiên cứu các dự án ưu tiên.

• Tính toán nguồn thu từ giá trị đất tăng thêm.

Tuy nhiên, ranh lập quy hoạch chưa phải là:

• Ranh thu hồi đất.

• Ranh của một dự án đầu tư cụ thể.

• Quy hoạch chi tiết 1/500 cho toàn bộ khu vực.

• Giấy phép xây dựng.

• Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

• Căn cứ để mọi chủ đất tự động tăng tầng cao.

Trong quá trình lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, ranh giới TOD còn có thể được điều chỉnh phù hợp điều kiện thực tế và căn cứ pháp lý của từng dự án.

Chỉ tiêu xây dựng trong khu TOD có thể thay đổi như thế nào?

Theo Nghị quyết 21/2026/NQ-HĐND TP.HCM, khu vực TOD có thể được nghiên cứu trong phạm vi đến 1.000 m từ tâm quy ước của ga hoặc depot.

Một số chỉ tiêu có thể được điều chỉnh:

• Hệ số sử dụng đất gộp tại khu hỗn hợp, thương mại hoặc nhà ở có thể lên đến 1,5 lần tiêu chuẩn thông thường.

• Chỉ tiêu chỗ đỗ xe có thể được điều chỉnh giảm.

• Một số chỉ tiêu hạ tầng xã hội có thể được cân đối trong khu TOD hoặc dọc cùng tuyến.

• Khoảng lùi và tổ chức kiến trúc có thể được nghiên cứu khác với khu vực thông thường.

• Chức năng sử dụng đất có thể được điều chỉnh để khai thác quỹ đất và giá trị tăng thêm.

Việc điều chỉnh chỉ tiêu phải đáp ứng năng lực hạ tầng và được xác định trong đồ án quy hoạch được phê duyệt. Chủ sở hữu không thể chỉ dựa vào việc tài sản nằm trong khu TOD để yêu cầu tăng tầng cao hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

Nhà đất nằm trong ranh quy hoạch TOD 940 ha dọc tuyến Metro số 2 có bị thu hồi không?

Không phải toàn bộ gần 940 ha đều bị thu hồi.

Một khu TOD có thể bao gồm:

• Đất xây dựng nhà ga.

• Công trình Metro.

• Đường giao thông.

• Công viên.

• Khu dân cư được giữ lại.

• Khu vực chỉnh trang.

• Công trình được bảo tồn.

• Khu đất tái phát triển.

• Dự án thương mại.

• Trường học, bệnh viện và công trình công cộng.

Để thu hồi một thửa đất cụ thể phải có thêm các căn cứ:

1. Quy hoạch được phê duyệt.

2. Dự án cụ thể.

3. Ranh giới sử dụng đất.

4. Điều kiện thu hồi theo pháp luật.

5. Thông báo thu hồi đất.

6. Đo đạc và kiểm đếm.

7. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

8. Quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền.

Công tác giải phóng mặt bằng tuyến Metro số 2 đã hoàn thành không đồng nghĩa công tác thu hồi đất cho các dự án TOD tương lai cũng đã hoàn thành.

Cơ hội đối với bất động sản dọc Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương

Nhà ở và căn hộ

Khả năng tiếp cận Metro có thể làm tăng nhu cầu nhà ở và cho thuê tại các khu vực:

• Bến Thành – Tao Đàn.

• Dân Chủ – Hòa Hưng.

• Lê Thị Riêng.

• Bảy Hiền.

• Nguyễn Hồng Đào.

• Bà Quẹo.

• Tây Thạnh.

• Tham Lương.

Nhóm khách hàng tiềm năng gồm người làm việc tại trung tâm, người lao động phía Tây, sinh viên, chuyên gia và người muốn giảm phụ thuộc phương tiện cá nhân.

Nhà phố thương mại

Nhà phố nằm trên tuyến đi bộ từ khu dân cư đến cửa ga có thể hưởng lợi từ lượng khách qua lại.

Tuy nhiên, hiệu quả thương mại phụ thuộc vị trí lối lên xuống ga, tổ chức vỉa hè, hướng di chuyển và khả năng dừng đỗ.

Văn phòng và dịch vụ

Các ga trung tâm và khu vực Dân Chủ – Bảy Hiền có thể phát triển:

• Văn phòng.

• Không gian làm việc chung.

• Trung tâm đào tạo.

• Dịch vụ y tế.

• Bán lẻ.

• Ăn uống.

• Khách sạn và lưu trú.

• Dịch vụ phục vụ hành khách.

Đất công nghiệp và tài sản cần tái cấu trúc

Khu vực Ga Bà Quẹo – Phạm Văn Bạch – Tây Thạnh có thể tạo cơ hội chuyển đổi các khu đất công nghiệp hoặc sản xuất phù hợp quy hoạch.

Việc chuyển đổi phải tuân thủ điều kiện pháp lý, nghĩa vụ tài chính và yêu cầu xử lý môi trường.

Tám rủi ro cần kiểm tra trước khi đầu tư

1. Giá bán đã tăng mạnh theo thông tin TOD.

2. Tài sản nằm trong ranh lập quy hoạch nhưng chưa rõ chức năng mới.

3. Bị ảnh hưởng bởi mở đường, cửa ga hoặc công trình công cộng.

4. Hệ số sử dụng đất chưa được xác định cho từng thửa.

5. Quỹ đất nhỏ, khó hợp khối để phát triển.

6. Tiến độ dự án TOD có thể kéo dài hơn tiến độ Metro.

7. Thi công tuyến ngầm ảnh hưởng hoạt động kinh doanh.

8. Quảng cáo nhầm ranh nghiên cứu thành ranh dự án đã được duyệt.

Checklist kiểm tra nhà đất trong năm khu TOD Metro số 2

Trước khi giao dịch, chủ sở hữu và nhà đầu tư nên kiểm tra:

• Số tờ, số thửa và diện tích được công nhận.

• Vị trí trên bản đồ địa chính.

• Khoảng cách đi bộ thực tế đến cửa ga.

• Ranh lập quy hoạch TOD.

• Quy hoạch phân khu hiện hành.

• Chức năng sử dụng đất.

• Ranh mở đường.

• Chỉ tiêu mật độ và hệ số sử dụng đất.

• Kế hoạch sử dụng đất.

• Danh mục dự án và thu hồi đất.

• Tình trạng thế chấp, tranh chấp.

• Hạn chế giao dịch.

• Khả năng khai thác cho thuê.

• Nghĩa vụ tài chính nếu chuyển đổi công năng.

• Văn bản mới nhất của UBND và cơ quan quy hoạch.

Lộ trình tiếp theo của năm khu TOD dọc tuyến Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương

Sau bước phê duyệt ranh giới lập quy hoạch, quá trình triển khai thông thường sẽ gồm:

Bước 1: Khảo sát và đánh giá hiện trạng

Rà soát dân số, đất đai, hạ tầng, công trình hiện hữu và khả năng kết nối nhà ga.

Bước 2: Lập và phê duyệt quy hoạch TOD

Xác định chức năng sử dụng đất, chỉ tiêu xây dựng, mạng lưới giao thông và công trình công cộng.

Bước 3: Lập quy hoạch chi tiết hoặc dự án cụ thể

Ranh TOD có thể được điều chỉnh khi lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Bước 4: Xác định dự án ưu tiên

Bao gồm hạ tầng, chỉnh trang đô thị, nhà ở, thương mại, công viên và công trình xã hội.

Bước 5: Thực hiện thủ tục đất đai

Nếu dự án cần thu hồi đất, thành phố phải thực hiện quy trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo pháp luật.

Bước 6: Lựa chọn nhà đầu tư và triển khai xây dựng

Các dự án có thể được đấu giá đất, đấu thầu hoặc triển khai theo phương thức phù hợp.

Bước 7: Vận hành đồng bộ với Metro số 2

Hiệu quả TOD phụ thuộc khả năng phối hợp giữa nhà ga, xe buýt, đường đi bộ, khu đô thị và các dịch vụ công cộng.

Kết luận

Năm khu TOD gần 940 ha dọc Metro số 2 là chương trình quy hoạch đô thị có quy mô lớn, trải dài từ trung tâm Bến Thành đến ga và depot Tham Lương.

Mỗi khu vực có một vai trò riêng:

• Bến Thành – Tao Đàn là đầu mối Metro và trung tâm thương mại – du lịch.

• Dân Chủ – Hòa Hưng – Bảy Hiền là hành lang cải tạo đô thị hiện hữu.

• Nguyễn Hồng Đào là TOD quy mô vừa phục vụ khu dân cư Tân Bình.

• Bà Quẹo – Phạm Văn Bạch – Tây Thạnh là vùng kết nối kinh tế và logistics.

• Tham Lương là cực đô thị mới gắn với ga và depot.

Cơ hội lớn nhất của TOD Metro số 2 không chỉ nằm ở việc tăng giá bất động sản mà còn ở khả năng tái cấu trúc các khu đất, nâng cao hiệu quả khai thác tài sản và hình thành những trung tâm đô thị mới.

Tuy nhiên, ranh lập quy hoạch không phải ranh thu hồi đất. Mọi quyết định mua bán, đầu tư hoặc phát triển dự án cần dựa trên quy hoạch được phê duyệt và hồ sơ pháp lý của từng thửa đất.

Đội ngũ Nhà Đất Bến Thành tiếp tục cập nhật Ranh quy hoạch TOD Metro số 2, hỗ trợ khách hàng kiểm tra pháp lý, đánh giá ảnh hưởng quy hoạch và xây dựng phương án quản lý, khai thác tài sản tại TP.HCM.

Một số Câu hỏi thường gặp về Ranh Quy hoạch TOD Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương mà Chủ tài sản, Nhà đầu tư quan tâm:

Năm khu TOD Metro số 2 có tổng diện tích bao nhiêu?

Tổng diện tích theo số liệu công bố khoảng 939,2 ha, thường được làm tròn là gần 940 ha.

Khu TOD nào có diện tích lớn nhất?

Khu ga và depot Tham Lương có diện tích khoảng 292,8 ha.

Khu TOD nào có diện tích nhỏ nhất?

Khu vực ga Nguyễn Hồng Đào có diện tích khoảng 43,8 ha.

Toàn bộ gần 940 ha có bị thu hồi không?

Không. Đây là ranh giới lập quy hoạch. Việc thu hồi chỉ áp dụng cho phần đất nằm trong dự án cụ thể và phải thực hiện đúng trình tự pháp luật.

Metro số 2 đã giải phóng mặt bằng xong chưa?

Công tác giải phóng mặt bằng phục vụ dự án xây dựng tuyến Metro số 2 đã hoàn thành. Điều này không đồng nghĩa toàn bộ các dự án TOD trong phạm vi gần 940 ha đã giải phóng mặt bằng.

Khi nào Metro số 2 hoàn thành?

Theo kế hoạch được công bố khi khởi công, tuyến dự kiến hoàn thành vào quý IV/2030.

Đất trong khu TOD có được xây cao tầng không?

Không tự động. Tầng cao, mật độ và hệ số sử dụng đất phải căn cứ đồ án quy hoạch và giấy phép xây dựng của từng vị trí.

Lưu ý: Bài viết cung cấp thông tin tham khảo tại thời điểm cập nhật. Sơ đồ minh họa không thay thế bản đồ quy hoạch, bản đồ địa chính, quyết định thu hồi đất hoặc văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nguồn: Tiến An Broker tổng hợp.