Quy hoạch 5 Khu vực TOD Metro số 2 TP.HCM: Bến Thành - Tham Lương

Tổng quan Quy hoạch 5 Khu vực TOD Metro số 2 TP.HCM (Bến Thành - Tham Lương): Bản đồ 5 khu vực trọng điểm & định hình dòng tiền bất động sản

Tổng quan quy hoạch TOD Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương): Bản đồ 5 khu vực trọng điểm & định hình dòng tiền bất động sản

UBND TP.HCM đã chính thức phê duyệt ranh giới lập quy hoạch 5 khu vực đô thị TOD (Transit-Oriented Development) dọc tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) với tổng quy mô lên đến 939,18 ha.

Với tuyến Metro số 2 dài 11,3 km (gồm 10 ga ngầm, 1 ga trên cao và 1 depot), việc xác định ranh TOD đánh dấu bước chuyển mình quan trọng theo cơ chế đặc thù Nghị quyết 98/2023/QH15: Chuyển từ phát triển đô thị vết dầu loang sang phát triển đô thị nén, tối ưu hóa hệ số sử dụng đất xung quanh các đầu mối giao thông công cộng.

CHI TIẾT RANH GIỚI 5 KHU VỰC QUY HOẠCH TOD DỌC METRO SỐ 2

1. Ranh Quy hoạch TOD Khu vực 1: Trung tâm lõi (Ga Bến Thành & Ga Tao Đàn)

Diện tích: 188,57 ha.

Phạm vi ranh giới:

• Phía Bắc: Giáp đường Nguyễn Thị Minh Khai.
• Phía Đông: Giáp các tuyến Pasteur, Nam Kỳ Khởi Nghĩa.
• Phía Tây: Giáp đường Nguyễn Thượng Hiền, Cống Quỳnh.
• Phía Nam: Giáp các tuyến Nguyễn Cư Trinh, Cống Quỳnh, Trần Hưng Đạo, Nguyễn Thái Học.

Định hình chức năng: Cực phát triển trung tâm thương mại - dịch vụ - tài chính cao cấp bậc nhất, kết nối ngầm liên hoàn với các tuyến Metro số 1, 3, 4.

2. Ranh Quy hoạch TOD Khu vực 2: Trục Cách Mạng Tháng 8 (Ga Dân Chủ, Hòa Hưng, Lê Thị Riêng, Phạm Văn Hai, Bảy Hiền)

Diện tích: 265,07 ha (Khu vực có số lượng thửa đất dân cư hiện hữu lớn nhất tuyến).

Phạm vi ranh giới:

• Phía Bắc: Giáp đường Hoàng Văn Thụ, Xuân Diệu, Nguyễn Thái Bình.
• Phía Tây: Giáp đường Tô Hiến Thành, Hồ Bá Kiện, Công viên Lê Thị Riêng, Bành Văn Trân, Năm Châu.
• Phía Nam: Giáp đường Cách Mạng Tháng Tám, Hòa Hưng.
• Phía Đông: Giáp ranh hành chính Quận 3 cũ / các ô phố dân cư.

Định hình chức năng: Tái thiết đô thị nội đô, ưu tiên nâng hệ số sử dụng đất, khuyến khích hợp thửa xây dựng tòa nhà văn phòng, dịch vụ thương mại đa năng tích hợp lối lên xuống ga ngầm.

3. Ranh Quy hoạch TOD Khu vực 3: Phân Khu Trung Chuyển (Ga Nguyễn Hồng Đào)

Diện tích: 43,81 ha.

Phạm vi ranh giới:

• Phía Bắc: Giáp đường Cộng Hòa và Đồng Xoài.
• Phía Đông: Giáp đường Trường Chinh, Hoàng Hoa Thám, Đồng Đen.
• Phía Tây: Giáp đường Trương Công Định, Ấp Bắc.
• Phía Nam: Giáp đường Bàu Cát.

Định hình chức năng: Cụm đô thị dịch vụ - nhà ở chất lượng cao, giảm tải cho trục đường Trường Chinh - Cộng Hòa.

4. Ranh Quy hoạch TOD Khu vực 4: Trực Tây Tuyến & Logistics (Ga Bà Quẹo, Phạm Văn Bạch, Tây Thạnh)

Diện tích: 148,92 ha.

Phạm vi ranh giới:

• Phía Đông: Giáp đường Trường Chinh, khu vực Sân bay Tân Sơn Nhất, Phạm Văn Bạch, Trần Thái Tông, Phan Huy Ích.
• Phía Tây: Giáp các ô phố công nghiệp, đường Tây Thạnh, CN2, D15, D10, D16, Lê Trọng Tấn.
• Phía Nam: Giáp đường Tân Kỳ Tân Quý.
• Phía Bắc: Giáp Khu công nghiệp Tân Bình, đường CN5.

Định hình chức năng: Trung tâm thương mại dịch vụ cửa ngõ, chuyển đổi quỹ đất công nghiệp/kho bãi sang các dự án đô thị hỗn hợp cao tầng.

5. Ranh Quy hoạch TOD Khu vực 5: Siêu Đô Thị Depot Tham Lương (Ga & Depot Tham Lương)

Diện tích: 292,81 ha (Khu vực có quy mô lớn nhất toàn tuyến).

Phạm vi ranh giới:

• Phía Đông: Giáp đường Tân Thới Nhất, đường số 22, đường số 17, Kênh Tham Lương.
• Phía Tây: Giáp Kênh 19/5.
• Phía Nam: Giáp đường Lê Trọng Tấn, đất hạ tầng kỹ thuật và Kênh Tham Lương.
• Phía Bắc: Giáp đường Phan Văn Hớn.

Định hình chức năng: Mô hình TOD không gian đa tầng (Air-Rights Development) – xây dựng đại trung tâm thương mại, khu chung cư cao cấp và công viên sinh thái ngay trên không gian Depot Tham Lương (tương tự mô hình thành công của MTR Hồng Kông).

ĐÁNH GIÁ CỦA CHUYÊN GIA CỐ VẤN GIA SẢN VỀ CƠ HỘI ĐẦU TƯ

Hiểu đúng bản chất "Ranh TOD":

Ranh TOD là phạm vi nghiên cứu quy hoạch tái thiết và nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong bán kính 500m - 1.000m từ tâm nhà ga. Ranh TOD không đồng nghĩa với ranh giải tỏa trắng. Do đó, các tài sản nằm trong ranh TOD sở hữu lợi thế lớn về việc tăng chỉ tiêu quy hoạch (chiều cao, hệ số sử dụng đất) khi cải tạo.

Dịch chuyển biên độ giá trị BĐS Dòng tiền:

Các tài sản nhà phố mặt tiền, tòa nhà văn phòng trên trục Cách Mạng Tháng 8 – Trường Chinh sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ. BĐS nằm trong bán kính 300m quanh các cửa ngoi ga ngầm (Ga Dân Chủ, Bảy Hiền, Bến Thành) sẽ đạt tỷ suất khai thác thương mại vượt trội.

Cơ hội từ Quỹ đất chuyển đổi:

Ranh Quy hoạch TOD Khu vực 4 và Khu vực 5 (Tân Bình, Tân Phú, Quận 12) sở hữu quỹ đất công và kho bãi lớn, tạo điều kiện hình thành các đại phức hợp thương mại - căn hộ hiện đại, mở ra cơ hội đầu tư cho các dòng vốn tầm trung và dài hạn.

Thông tin tra cứu ranh giới được tổng hợp chuẩn xác từ Quyết định phê duyệt ranh giới quy hoạch TOD Metro 2 của UBND TP.HCM (Tháng 6/2026).

Nguồn: Tiến An Broker tổng hợp.